El Tribunal Supremo vuelve a amparar a los cooperativistas de viviendas

Sentencia del Tribunal Supremo 1500/2016

 

Los compradores de vivienda sobre plano vuelven a tener buenas noticias tras el fallo del Alto tribunal del pasado 8 de abril de 2016. La sentencia del Tribunal Supremo declara la responsabilidad del banco BBVA y le condena a hacer frente a la devolución de las aportaciones realizadas por los 11 demandantes clientes de una promotora de viviendas de Bilbao que no les llegó a entregar las viviendas prometidas.

Tal y como detalla la Sentencia:

“Entre los días 15 de octubre de 2008 y 5 de mayo de 2010 los demandantes, diez matrimonios y una persona más, celebraron con la mercantil promotora diferentes contratos de compraventa de viviendas, garajes y trasteros a construir en la referida promoción, siendo celebrado por esa persona sola un contrato de reserva de vivienda el 5 de mayo de 2010.

(…)
La demandada BBVA expidió certificados de aval de parte de las cantidades ingresadas por los compradores en la cuenta especial hasta el límite cuantitativo convenido con la promotora.

(…)

Por decreto de la Alcaldía n.º 01426 de 15 de febrero de 2011 se declaró el incumplimiento de la promotora del deber de urbanizar y edificar las parcelas SZE 5 y SZR 1 a 27 del Sector SSU-04 Dinamita y se dio inicio al procedimiento administrativo para la selección, mediante convocatoria pública, de un nuevo promotor que asumiera la ejecución de las obras de urbanización y edificación pendientes.
A la vista de lo sucedido, los compradores demandantes comunicaron a la promotora su intención de dar por resueltos los contratos.
El 22 de junio de 2011 la promotora fue declarada en concurso.

Los compradores demandantes, al amparo del art. 1.2 de la Ley 57/1968 , interpusieron demanda contra BBVA interesando su condena al pago de las cantidades anticipadas con los intereses legales devengados desde la fecha de los respectivo ingresos en la cuenta especial o, subsidiariamente, desde el día de la reclamación extrajudicial (7 de junio de 2011).
En apoyo de estas pretensiones adujeron, en síntesis, los siguientes argumentos: a) El BBVA no justificaba que las cantidades ingresadas por los demandantes en la cuenta especial hubieran quedado fuera del límite cuantitativo de los contratos de aval constituidos en garantía de la promoción «Mirador de Basatxu»;
b) que, aun quedando fuera de dicho límite, el BBVA sería igualmente responsable ante los compradores conforme al art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 , ya que el Banco, bajo su responsabilidad, tenía la obligación de constatar la existencia de garantía suficiente antes de permitir el ingreso de cantidades en la cuenta especial;
c) que, además, la responsabilidad de BBVA resultaría de los dispuesto en el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 y de sus obligaciones como depositario de las cantidades ingresadas en la cuenta especial, en tanto que permitió que se llevaran a efecto disposiciones con cargo a la citada cuenta ajenas a la construcción de inmuebles comprometidos, llegando a ser parte beneficiada por tales disposiciones.

(…)

Como ya se ha dicho, el interés casacional del recurso se centra en si la entidad de crédito en la que se abrió la cuenta especial y en la que los compradores ingresaron los anticipos a cuenta del precio de la compra de las viviendas sobre plano, que fueron resueltas por incumplimiento de la promotora, viene o no obligada a pagar a los compradores el importe de los anticipos que no fueron garantizados.
Pues bien, aun cuando al dictarse la sentencia recurrida (14 de octubre de 2013 ) y al interponerse el recurso (28 de noviembre de 2013 ) ciertamente la sentencia de esta Sala de 5 de febrero de 2013 (recurso 1410/2010 ) había descartado la condena de un banco, en esa ocasión demandado junto con el promotor, por la circunstancia de no haber velado por la entrega de aval por el promotor al comprador, en la actualidad no puede sostenerse que la sentencia recurrida se oponga a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Antes bien, se ajusta plenamente a la misma.

(…)

En cambio, si fija doctrina jurisprudencial sobre la misma cuestión que plantea el presente recurso la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 23 de septiembre de 2015 (recurso 2779/2013 ) rectificando explícitamente el criterio de decisión de la de 5 de febrero de 2013 para que «no quede insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/1968 » y porque «no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales». A partir de estas consideraciones esenciales, la referida sentencia de Pleno sienta la siguiente doctrina: «i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva».
Si a lo anterior se une que la sentencia de 21 de diciembre de 2015 (recurso 2470/2012 ) fijó como doctrina jurisprudencial que «en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad» y que esta doctrina se reitera en las sentencias de 17 de marzo de 2016 (recurso 2695/2013 ) y 9 de marzo de 2016 (recurso 2648/2013 ), la desestimación del recurso no viene sino a corroborarse, porque, frente a la tesis central o nuclear de su único motivo, la doctrina de esta Sala es que la condición 2.ª del art. 1 de la Ley 57/1968 sí impone al banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del banco frente al comprador, y más aún cuando, como en este caso, el banco recurrente era el mismo en el que el promotor tenía abierta la cuenta especial y el mismo que se había constituido en garante de las cantidades anticipadas por los compradores, pues también es doctrina de esta Sala que la garantía ha de cubrir la totalidad de las cantidades anticipadas aunque en el documento correspondiente se haga constar un límite máximo inferior, ya que de no ser así se infringiría el art. 2 de la Ley 57/1968 ( sentencia de 3 de julio de 2013, recurso 254/2011, cuyo criterio se reitera en la sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015, recurso 196/2013 ).”

En definitiva, y tal y como declara la Sentencia anteriormente detallada, “no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales” y, por tanto, las entidades bancarias o aseguradoras son responsables de las cantidades aportadas a cuenta de una futura vivienda.

 

 

 

 

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