El TS cambia su interpretación del art. 3 Ley 57/1968: resolución de la CV de vivienda por mero retraso en su entrega

Interpretación jurisprudencial en relación con las cooperativas de vivienda

Medio: notin.es

La STS 20 Enero 2015, adoptada en Pleno, a primera vista, supone una revolución, esto es, un manifiesto cambio de rumbo en los requisitos exigidos para estimar la típica resolución de uno de los tambien más típicos contratos de compraventa -a saber, el de viviendas de primera mano-: en lo sucesivo, en caso de retraso en la entrega de una vivienda por su promotor, argumentando no ex art. 1124 CC sino ex art. 3 de la Ley 57/68, se podrá conseguir la resolución de la compraventa en cuestión por incumplimiento,aún cuando dicho retraso sea mínimo. Nada que ver con la doctrina jurisprudencial aplicable desde antaño respecto al art. 1124Cc:  ” el retraso culpable…. no quita la posibilidad de cumplimiento tardío” (STS de 30-12-1971).

En suma, en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no es aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas

“Artículo primero.

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual,mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Artículo tercero.

Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedenteprórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.

 Artículo cuarto.  Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantíasotorgadas por la Entidad aseguradora o avalista.”

Otra sentencia del Tribunal Supremo, de 13 de enero de 2015, en la misma línea de protección al consumidor, había ya señalado que no se puede condicionar el derecho del comprador a la restitución de las cantidades anticipadas al ingreso de las mismas en la cuenta especial. En efecto, según la doctrina que ahora fija:

  • De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968, es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.
  • La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.

De acuerdo con inveterada interpretación jurisprudencial del art. 1124 Cc, solo en caso de término esencial (bien por la naturaleza del contrato o por voluntad de las partes), vencido el plazo sin haberse producido la entrega, el retraso constituye incumplimiento.

Por lo demás, la doctrina discute prácticamente todo respecto del art. 1124 Cc. Por ejemplo:

Si el incumplimiento esencial produce o no automáticamente la resolución. Así, se argumenta, si ya no cabe el cumplimiento, ¿cómo insistir en la pervivencia de la obligación a él dirigida?

En cualquier caso, nada que ver con el caso que aquí y ahora tratamos (art. 3 de la Ley 57/68), en el que propiamente no nos encontramos ante un incumplimiento esencial (por naturaleza o pacto) que fruste la finalidad del contrato. A este propósito el TS en la sentencia que ahora comentamos declara que “el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega”.

El enfoque de la cuestión en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 es el que sigue.

Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980

 

Artículo 47.

1. El comprador podrá fijar un plazo suplementario de duración razonable para el cumplimiento por el vendedor de las obligaciones que le incumban.

2. El comprador, a menos que haya recibido la comunicación del vendedor de que no cumplirá lo que le incumbe en el plazo fijado conforme al párrafo precedente, no podrá, durante ese plazo, ejercitar acción alguna por incumplimiento del contrato. Sin embargo, el comprador no perderá por ello el derecho a exigir la indemnización de los daños y perjuicios por demora en el cumplimiento.

Artículo 49. 1. El comprador podrá declarar resuelto el contrato:

a) Si el incumplimiento por el vendedor de cualquiera de las obligaciones que le incumban conforme al contrato o a la presente Convención constituye un incumplimiento esencial del contrato; o

b) En caso de falta de entrega, si el vendedor no entrega las mercaderías dentro del plazo suplementario fijado por el comprador conforme al párrafo 1 del artículo 47 o si declara que no efectuará la entrega dentro del plazo así fijado.

2. No obstante, en los casos en que el vendedor haya entregado las mercaderías, el comprador perderá el derecho a declarar resuelto el contrato sí no lo hace:

a) En caso de entrega tardía, dentro de un plazo razonable después de que haya tenido conocimiento de que se ha efectuado la entrega.

b) En caso de incumplimiento distinto de la entrega tardía, dentro de un plazo razonable;

i) Después de que haya tenido o debiera haber tenido conocimiento del incumplimiento; o

ii) Después del vencimiento del plazo suplementario fijado por el comprador conforme al párrafo 1 del artículo 47, o después de que el vendedor haya declarado que no cumplirá sus obligaciones dentro de ese plazo suplementario; o

iii) Después del vencimiento del plazo suplementario indicado por el vendedor conforme al párrafo 2 del artículo 48, o después de que el comprador haya declarado que no aceptará el cumplimiento.

Si el incumplimiento, para dar lugar a la resolución, ha o no ser imputable al deudor (es decir, culposo; al revés, si el incumplimiento ocasionado por caso fortuito o por fuerza mayor tiene o no eficacia resolutoria).

  • Asunto en el que acaso -como ya señalamos en otra entrada– habría que estar más que a la imputabilidad -léase, culpabilidad- a la distribución de los riesgos del contrato: ¿periculum creditoriso periculum debitoris? Resulta claro en ambos casos que la parte -deudora- afectada por la imposibilidad queda liberada de su obligación. Ahora bien, solo cuando se estima que el periculumcorre por cuenta del deudor perdería éste su derecho a reclamar al acreedor su contraprestación.
  • Cuestión distinta, aceptada la aplicación a los contratos bilaterales del reparto de su riesgo conforme al principio “periculum debitoris“, es si propiamente en caso de imposibilidad sobrevenida cabe o no hablar de incumplimiento y aún de resolución. A nuestro juicio, da igual: sea por incumplimiento o por otra causa (llámesela como guste), sea por razón de resolución u otro tipo de ineficacia (de nuevo la opción queda a gusto del intérprete), lo importante es la admisión en tal caso de la inoperancia sobrevenida del contrato de referencia.

La “revolución” que la STS 20 Enero 2015 parece liderar, vía introducción de una especialidad (por virtud del art. 3 de la Ley 57/68) en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador, queda de facto desactivada a resultas de su matización -a su vez- por parte del propio TS in extremis: “La doctrina que se sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador”.

La apelación a la buena fe y abuso del derecho en materia de resolución contractual, esta vez privando de operatividad en todo caso al art. 3 de la Ley 57/6, no es nueva. Aparece utilizada frecuentemente por la jurisprudencia, también en relación al art. 1124 Cc… ¿por qué no incluso en un término acordado como esencial para la entrega de la cosa?

La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se “priva sustancialmente” al contratante, en este caso, al comprador, “de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato”, encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 1468 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).
En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC del Código civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un “interés jurídicamente atendible”, expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya “un incumplimiento esencial del contrato”, pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable (SSTS 5 abril de 2006, 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008, RC n.º 2919/2002). Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003). (STS 28 de Junio de 2012)

En su día referimos la vocación de nuestro tiempo para la Informática y la Jurisprudencia. ¿Alguien duda que si los profesionales del Derecho tuviesen una formación suplementaria económica y tecnológica de alto nivel -particularmente, informática- nuestra producción normativa sería bien distinta? Supongo que para entonces, por ejemplo, el hipertexto normativo sería moneda común, como la integración entre norma y jurisprudencia.

  • La sentencia que motiva esta entrada nos recuerda a la doctrina jurisprudencial sobre inversión de la carga de la prueba (más aquí). No sólo en en el supuesto de responsabilidad por hecho ajeno (art. 1903 in fine Cc) sino también en muchos supuestos de responsabilidad por hecho propio… no en todos (responsabilidad de médicos y profesionales en general o de administradores sociales). Y bien, ¿alguién será capaz de deslindar con precisión en qué casos? ¿Sólo en supuestos de responsabilidad por riesgo creado? La consecuencia práctica de todo ello, el precio de la “grandeza” de nuestra justicia, la inseguridad jurídica.

Todavía entre nosotros tendemos a considerar nuestro sistema de transmisión del dominio más justo que el alemán (ver aquí). A dar por sentada la disociación entre Notariado y Registros y la independencia registral en la calificación (más aquí). Nada de esto tendría por qué ser así (más aquí). Y no por ello nos encontraríamos en un mundo aberrante, ni “peor“.

En su día el pánico ante la pérdida de los trabajos y la proletarización de la gran masa, ¿debió paralizar el avance de la Revolución Industrial? Hoy en día, la peligrosidad de las nuevas  herramientas tecnológicas, de la informática e internet, ¿deben ser motivo para abortar un nuevo enfoque del Estado de Derecho´-más aquí-? El “Estado Registral“, como el Gran Hermano, serían fruto de nuestra indebida utilización de los medios a nuestro alcance. Nosotros, con nuestra actitud, hacemos que las cosas resulten útiles o desechables.

  • ¿Alguien será capaz de sistematizar, de manera clara, la formulación normativo/jurisprudencial (tanto da su procedencia, importando sólo su efectiva vigencia) de la asignación de los riesgos de un contrato –Risikoverteilung-? Ocurre como con la escurridiza causa contractual, siempre de forma latente dispuesta a amenazar la virtualidad de no importa qué intrincada relación negocial (másaquí):

* En la STS 23 Marzo 29015 se planteó si en caso de extinción de un contrato de compraventa de vivienda para uso residencial por mutuo disenso el comprador puede o no exigir la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio a la entidad que hubiera constituido la garantía prevista en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. A la vista de la literalidad de la condición primera del art. 1 de la Ley 57/1968, y también de sus art. 2, 3 y 4, considerando además que la sentencia del Pleno TS de 20 de enero de 2015, rectificando el criterio de la sentencia de 9 de junio de 1986 , interpreta el art. 3 de la Ley 57/1968 en el sentido de que «introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad…», fija la siguiente doctrina: «La extinción por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57/1968 extinguetambién la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiese iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda».

* Bien está la interpretación referida. Mejor todavía resultaría un hipertexto único informático que, de forma sistematizada (por tanto sin repeticiones ni incoherencias), ofreciese al gran público la normativa aplicable. No se trata de eliminar a los pontífices del Derecho, ni de cercernar su capacidad de evolución. Sí, en cambio, de dotar al sistema de seguridad y transparencia.

  • Alguna vez tendremos que rendirnos a la evidencia: la justicia humana, ni aún aspirando a ser Justa, lo consigue; la justicia del caso concreto, por definición, arregla un roto y provoca un descosido… Puestos a progresar sine die hacia esta última, ¿qué tal si lo hacemos de una forma ordenada, segura, transparente, “automatizada”?

En modo alguno se trata de renunciar a las peculiaridades del caso concreto sino de reconducirlas a un elaborado case law, a unas distinctions, por ramificadas y elaboradas que sean… Nada que no pueda plasmar un concienzudo programa informático. Claro que entonces, abocados a lo prosaico, la pretendida poética de la justicia del caso concreto puede quedar en evidencia por forzada, contradictoria -incoherente- o mal encajada.

Así las cosas, el juez que, urgido por las circunstancias del caso concreto sometido a su consideración, quiera innovar, que innove. Eso sí, dejando dicha innovación abiertamente en evidencia. Si en último término se estimase su criterio, procedería la reelaboración de la regla informática previa.

 

 

STS 20 Enero 2015

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-…  La cuestión planteada ante esta Sala… consiste en si el retraso en la entrega de una vivienda comprada bajo el régimen de garantías de la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968 ), justifica la resolución del contrato a instancia del comprador o, por el contrario, es solamente un cumplimiento tardío del vendedor que no autorizaría la resolución del contrato por el comprador.

SEGUNDO.- Antecedentes relevantes para la decisión de los recursos.

1.- El contrato litigioso.

A) El 22 de septiembre de 2007 la compañía “Urbanizadora Inmobiliaria S.A.” (en adelante la vendedora), de un lado, y D. Pablo Jesús y Dª Penélope (en adelante los compradores), de otro, firmaron un documento haciendo constar que los compradores entregaban a la vendedora la cantidad de 3.210 euros “con carácter de reserva” (IVA incluido) para la compra de una vivienda, con trastero y dos plazas de garaje como anejos, en el conjunto residencial “Los Jardines de la Estación” que se iba a construir en el término municipal de Valdemoro (Madrid). El precio total de la vivienda con sus anejos se fijaba en 304.500 euros, más el IVA correspondiente, que se pagaría del siguiente modo: los 3.210 euros entregados en ese acto; 25.953 euros (IVA incluido) al firmarse el contrato privado de compraventa; 36.000 euros (IVA incluido) “en mensualidades hasta la entrega de la vivienda: 6 de septiembre de 2009″ ; y 260.652 euros (IVA incluido) “a la entrega de la vivienda y firma de escritura pública mediante abono o subrogación hipotecaria” .

B) El 26 de septiembre de 2007 las mismas partes firmaron el contrato privado de compraventa de la referida vivienda con sus anejos.

a) En su estipulación cuarta se acordaba que la sociedad vendedora “deberá entregar al comprador la finca objeto de esta compraventa en una fecha no posterior al mes de septiembre de 2009, siempre que este último estuviere al corriente en sus obligaciones de pago” . No obstante, en el párrafo segundo de la misma estipulación el comprador se obligaba “a conceder un mes más en el plazo de entrega a la fecha indicada en el párrafo anterior a la Sociedad vendedora cuando hubieren concurrido circunstancias que, a juicio de la Dirección Facultativa, impidan expedir, dentro del plazo mencionado en el párrafo precedente, el Certificado Final de Obra. Para la obtención de la prórroga bastará el informe de la Dirección Facultativa, visado por su colegio oficial, que se unirá a una comunicación fehaciente o por carta certificada con acuse de recibo, dirigida por la Sociedad vendedora al comprador” . El párrafo tercero de esta misma estipulación disponía que, una vez expedido certificado de fin de obra y otorgada el acta de finalización de la obra, la vendedora comunicaría por escrito a los compradores que tenían la finca a su disposición, y los compradores deberían concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo de treinta días. Para el caso de que los compradores dejasen transcurrir dicho plazo “sin hacerse cargo de las llaves y sin alegar justa causa impeditiva, que además, en ningún caso entrañará perjuicio económico para la Sociedad vendedora, se entenderá que renuncia a todo derecho sobre las fincas, dejando a favor de la Sociedad vendedora en concepto de daños y perjuicios, la tercera parte de las cantidades entregadas hasta la fecha” .

b) La estipulación octava, denominada “Cláusula resolutoria” , tenía el siguiente contenido: “La presente compraventa queda sometida a la condición resolutoria expresa y explícita a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, para el supuesto de que el adquirente no pagase a su vencimiento cualquiera de las cantidades pendientes de abono. En consecuencia, la falta de pago de uno solo de los plazos del precio aplazado a que se refiere la estipulación segunda, implicará la resolución de la compraventa conforme al artículo 1504 del Código Civil, de manera que la parte vendedora recuperará la vivienda transmitida libre de posteriores cargas y gravámenes, y además retendrá como propia una tercera parte de la cantidad global que debiera haber cobrado en el momento del ejercicio de ese derecho de resolución, la cual se imputará por partes iguales a indemnización y sanción civil por incumplimiento.

Las partes de mutuo acuerdo establecen que los intereses de demora, en caso de impago, quedarán fijados en un 10% de interés simple a partir de la fecha en que dicho incumplimiento se produzca”.

c) La estipulación décima, denominada “Garantía” , sujetaba las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio al régimen de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre ; identificaba la cuenta especial en la que dichas cantidades habrían de ingresarse, abierta en La Caixa ; obligaba a la vendedora a devolvérselas a los compradores, con el interés correspondiente según la legislación aplicable, “en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido o no se obtuviera la Licencia de Primera Ocupación correspondiente”; y en fin, garantizaba el cumplimiento de esta obligación mediante una póliza, con expresión de su número identificador, formalizada en una determinada oficina de “La Caixa” , añadiendo que “[e]xpirado el plazo, el compradorpodrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el porcentaje que corresponda según Ley, o conceder al vendedor prórroga que se hará constar en una cláusula adicional a este contrato, especificando el nuevo periodo con la fecha de entrega de la vivienda” .

d) El contrato incorporaba unas “Condiciones de pago” sustancialmente coincidentes con las del documento de reserva, aunque especificando ahora el calendario de los pagos mensuales que habrían de completar la cantidad de 36.000 euros: veinticuatro, en total, de 1.500 euros cada uno, comenzando el 5 de octubre de 2007 y terminando el 5 de septiembre de 2009.

2.- Hechos anteriores al inicio del litigio .

A) Las obras para la edificación del conjunto residencial comenzaron el 16 de julio de 2007, pero el 12 de noviembre siguiente se detectaron problemas en el suelo que determinaron su paralización hasta el 29 de enero de 2008.

B) El 15 de septiembre de 2008 la vendedora remitió una carta a los compradores comunicándoles que iba a reducir los precios de las viviendas y que había elaborado un programa de incremento en el ritmo de los trabajos para “minimizar el periodo de tiempo” empleado en la cimentación especial con mejora del terreno por circunstancias que no había sido posible prever en el estudio geotécnico ni, por tanto, en el proyecto.

C) El 29 de septiembre de 2008 se celebró una reunión entre los compradores y la vendedora en la que esta les propuso firmar un contrato reduciendo el precio de la compraventa a 288.000 euros (IVA excluido) y ampliando el plazo de entrega de la vivienda hasta “una fecha no posterior a Diciembre de 2008″ . Los compradores no aceptaron esta propuesta pero sí el documento que les entregó la vendedora, un aval solidario fechado el 30 de septiembre de 2008, constituido por La Caixa garantizando un importe máximo de 52.144, 25 euros (lo pagado a cuenta hasta esa fecha por los compradores) y con una validez “máxima” hasta el 30 de septiembre de 2009.

D) El 22 de octubre de 2009 los compradores, que habían cumplido con todos los pagos a cuenta, comunicaron por burofax a la vendedora que, no habiéndose terminado ni entregado la vivienda en el plazo convenido, le notificaban su decisión de rescindir el contrato y la requerían para que les devolviera la cantidad de 61.632 euros anticipada hasta la fecha, más los intereses correspondientes.

E) Recibido el burofax por la vendedora el 28 de octubre de 2009, esta contestó a los compradores el 11 de noviembre siguiente negando estar incursa en causa de incumplimiento del contrato, por las circunstancias ya comunicadas en su día y cuya concurrencia respecto del plazo habían aceptado los demás clientes de la promoción.

F) Mediante carta de 12 de noviembre de 2009 los compradores requirieron a La Caixa para que esta, como avalista, les pagara la cantidad anticipada de 65.163 euros más los intereses que legalmente les correspondieran y, según el propio aval, el 6% anual. La Caixa recibió la carta el 16 de noviembre y respondió a su vez por carta de 3 de diciembre comunicando que no podía atender el requerimiento de pago por haber expirado la garantía a todos los efectos el 30 de septiembre de 2009.

G) Mediante carta de fecha 18 de diciembre de 2009, entregada a los compradores el siguiente día 21, la vendedora les comunicó la terminación del conjunto residencial, la próxima obtención de la licencia de primera ocupación y la posibilidad de otorgar la escritura pública en enero de 2010.

H) La licencia de primera ocupación de la vivienda se obtuvo el mismo 18 de enero de 2010.

I) El día 20 de ese mismo mes de enero de 2010 la vendedora remitió a los compradores una carta convocándolos para otorgar la escritura pública de compraventa el 8 de febrero siguiente, pero los compradores no comparecieron en la notaría y la vendedora requirió entonces al notario para que les notificara la resolución del contrato.

3. – Demanda, contestaciones a la demanda y reconvención .

A) Los compradores presentaron su demanda el 26 de enero de 2010 dirigiéndola contra la vendedora y, como avalista, contra La Caixa. Lo pedido fue que se declarase resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora y que, en consecuencia, se la condenara a pagar a los demandantes 65.163 euros como cantidad total anticipada a cuenta del precio, de la que La Caixa respondería solidariamente hasta 52.144, 25 euros por ser el importe máximo garantizado según el aval, en cualquier caso con más los intereses en el porcentaje que legalmente correspondiera.

B) La vendedora demandada contestó a la demanda pidiendo su desestimación por no constituir incumplimiento contractual el retraso de solamente un mes y medio en la terminación de la vivienda.

Además, formuló reconvención pidiendo se declarase ajustada a derecho la resolución del contrato a su instancia y la condena solidaria de los compradores a pagarle 16.037 euros, en aplicación de la cláusula penal del contrato, por su incumplimiento al no haber comparecido al otorgamiento de escritura pública y pago del resto pendiente del precio.

C) La Caixa contestó a la demanda pidiendo su absolución de la misma con base, fundamentalmente, en la caducidad de las acciones que los compradores pudieran tener contra ella por haber expirado el aval el 30 de septiembre de 2009.

4.- Sentencia de primera instancia, recurso de apelación y sentencia de segunda instancia.

A) La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda de los compradores y estimó en parte la reconvención de la vendedora, declarando resuelto el contrato por incumplimiento de aquellos y el derecho de la vendedora a detraer la cantidad de 4.000 euros de la suma de 65.163 euros que, como anticipada por los compradores, debería devolverles a consecuencia de la resolución del contrato. En cuanto a las costas, no se las impuso especialmente a ninguna de las partes.

Fundamentos de este fallo fueron, en esencia, los siguientes: a) No se había practicado ninguna prueba sobre el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, y tampoco había sido excesivo el retraso en su terminación y en la obtención de la licencia de primera ocupación, por lo que la vendedora no había incurrido en un incumplimiento de tal grado que justificara la resolución del contrato con base en el art. 1124 CC a instancia de los compradores; b) aunque la incomparecencia de los compradores al otorgamiento de escritura pública estaría justificada por la resolución contractual que ellos mismos habían llevado a efecto previamente, no había controversia sobre la procedencia de resolver el contrato con restitución recíproca de prestaciones; c) para la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores debía aplicarse la cláusula penal del contrato, aunque como el incumplimiento de aquellos no había sido total, procedía moderar dicha cláusula fijando en 4.000 euros la cantidad que podía retener la vendedora; d) finalmente, aunque no procedía apreciar la caducidad del aval alegada por La Caixa, porque la fecha máxima de validez consignada en el mismo era incompatible con la naturaleza y finalidad del propio aval, sí procedía la absolución de esta codemandada por no haberse apreciado incumplimiento contractual de la vendedora avalada.

B) La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por los compradores y por la vendedora.

Los compradores, en esencia, después de considerar incongruente la sentencia apelada por desestimar su demanda y al mismo tiempo obligar a la vendedora a devolverles casi todas las cantidades anticipadas, reiteraron el planteamiento de su demanda insistiendo, de un lado, en el incumplimiento por la vendedora de lo libremente estipulado por ambas partes en el contrato y, de otro, en la procedencia de condenar a La Caixa hasta el importe de la cantidad máxima avalada.

La vendedora, por su parte, impugnó la moderación de la cláusula penal y la no imposición a los compradores de las costas causadas por su demanda inicial.

C) La sentencia de segunda instancia, estimando la apelación de fondo de los compradores y desestimando la de la vendedora, estimó la demanda inicial y desestimó la reconvención. En consecuencia, declaró resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora, condenó a esta a pagar a los compradores la cantidad de 65.163 euros, de la que La Caixa respondería solidariamente hasta 52.144,25 euros, y condenó a la vendedora a pagar a los compradores un interés del seis por ciento anual de la cantidad de 65.163 euros.

Fundamentos de este fallo son, en síntesis, los siguientes: a) La sentencia apelada no adolecía de incongruencia porque la devolución de las cantidades anticipadas era una consecuencia del efecto resolutorio, que al derivar del incumplimiento contractual de los compradores justificaba la aplicación de la cláusula penal; b) en cuanto al fondo del asunto, la vendedora no había cumplido los requisitos que, según la estipulación cuarta del contrato, habrían obligado a los compradores a “conceder un mes más en el plazo de entrega” , pues no hubo comunicación fehaciente ni por carta certificada dirigida a aquellos acompañando un informe de la dirección facultativa visado por su colegio oficial; c) en consecuencia, subsistió “la obligación de entrega, como máximo, en septiembre de 2009″ , y como el certificado final de obra no se expidió hasta noviembre de 2009 y la licencia de primera ocupación no se obtuvo hasta el 18 de diciembre del mismo año, la vendedora “incumplió su obligación de entregar la vivienda en fecha no posterior a septiembre de 2009″ ; d) al existir un pacto expreso sobre la entrega, “resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores” , pues llegada la fecha de entrega sin haberse llevado esta a cabo, era aplicable la estipulación décima del contrato, que facultaba a los compradores, conforme a la Ley 57/68, a optar entre rescindir el contrato o conceder una prórroga a la vendedora; e) el principal de la condena de la vendedora debía incrementarse con un interés del seis por ciento anual conforme al art. 3 de la Ley 57/68 ; f) procedía condenar solidariamente a La Caixa , hasta el importe máximo de su aval (52.144,25 euros), porque había existido incumplimiento contractual de la vendedora avalada y porque la caducidad alegada por La Caixa en su contestación a la demanda resultaba contraria a la norma imperativa del art. 4 de la Ley 57/68 , según la cual solo puede cancelarse el aval una vez expedida cédula de habitabilidad y acreditada la entrega de la vivienda, por lo que la fecha máxima de validez del aval consignada en el documento correspondiente “es por completo ineficaz en cuanto contraria a la ley” , habiéndose “contratado un aval que imposibilita absolutamente su eficacia porque caduca antes de que pueda hacerse efectivo” .

5.- Recursos contra la sentencia de segunda instancia.

La sentencia de segunda instancia fue impugnada únicamente por la vendedora, demandada-reconviniente, mediante recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional.

El recurso por infracción procesal se compone de un solo motivo que, en esencia, impugna la sentencia por no ajustarse “a las reglas de la lógica y de la razón” , citándose como infringido el art. 218.2 LEC .

El recurso de casación por interés casacional, amparado en el art. 477 LEC , apdo. 2-3º y apdo. 3, se articula en dos motivos: el primero por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y el segundo por existencia de sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales. El motivo primero, a su vez, se estructura en dos apartados: el primero se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/68 en relación con la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, representada por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 , y el segundo en infracción del art. 1124 CC , por falta de aplicación, en relación con la doctrina jurisprudencial representada por las sentencias de esta Sala de 9 de junio de 1986 , 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 . En el motivo segundo se alega la existencia de criterios divergentes de la Audiencia Provincial de Murcia y de la Audiencia Provincial de Madrid en orden a la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 .

Lo pedido en el escrito de interposición conjunta de ambos recursos es que, si se estima el recurso por infracción procesal, “se repongan las actuaciones al estado y momento en el que hubiere incurrido en la infracción o vulneración conforme indica el artículo 476 LEC” , y, si se estima el de casación, “se anule y case la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y retomando los argumentos de la sentencia dictada en primera instancia, se declare que el retraso leve en la entrega de la vivienda por parte de URBINSA no ha supuesto incumplimiento del Contrato de fecha 26 de septiembre de 2007 y estableciendo la plena juridicidad y corrección de la conducta de URBINSA al usar la facultad resolutoria recogida en la cláusula octava del contrato de 26 de septiembre de 2007, resolviendo el contrato de compraventa de vivienda que le vinculaba con los compradores, por no haberse frustrado el fin del negocio jurídico al entregar la promotora la vivienda en un breve plazo posterior al acordado entre las partes, imponiendo en virtud del texto del contrato referido a los compradores la pena convenida expresamente por las partes y, por tanto, se les condenen a pagar la cantidad de 16.037 euros más los interés legales y se declare por el Tribunal expresamente, con rotundidad y claridad, que la interpretación del artículo 3 de la Ley 57/1968, aun cuando sea transcrita literalmente por las partes del contrato, no establece la resolución automática del contrato por la entrega fuera del plazo acordado, si ello no frustra el fin del negocio jurídico por ser el retraso leve o razonable, unificando así la doctrina de las Audiencias Provinciales de conformidad con la jurisprudencia reiterada que interpreta el artículo 3 de la Ley 57/1968y el artículo 1124 CC” .

6.- Oposición a los recursos .

De las dos partes recurridas, que son, de un lado, los demandantes-reconvenidos y, de otro, la codemandada avalista La Caixa, solamente la primera ha presentado escrito de oposición a los recursos, pidiendo se declare su inadmisión o, subsidiariamente, su desestimación.

TERCERO.- Decisión sobre la admisibilidad de los recursos. Carácter inadmisible del recurso extraordinario por infracción procesal.

1.- Supeditación de la admisibilidad del recurso por infracción procesal a la del recurso de casación por interés casacional.

Según el párrafo segundo de la regla 5ª de la disposición final 16ª LEC , «[c]uando el recurso por infracción procesal se hubiese formulado fundando exclusivamente su procedencia en el número 3º del apartado segundo del artículo 477, la Sala resolverá si procede la admisión o inadmisión del recurso de casación, y si acordase la inadmisión, se inadmitirá, sin más trámite, el recurso por infracción procesal. Solo en el caso de que el recurso de casación resultase admisible, se procederá a resolver sobre la admisión del recurso extraordinario por infracción procesal».

Por tanto, interesada en el escrito de oposición a los recursos la declaración de inadmisibilidad del recurso de casación por interés casacional, lo primero que debe decidirse es si efectivamente este es inadmisible, pues en tal caso también lo sería, «sin más trámites», el recurso por infracción procesal.

2.- Admisibilidad del recurso de casación.

El recurso de casación se ha formulado, como ya se ha indicado en el apartado 5 del fundamento jurídico segundo, fundando su procedencia en el número 3º del apartado segundo del art. 477 LEC , así como en su apartado tercero, alegando la parte recurrente tanto la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo como la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

En el escrito de oposición a los recursos se alega que el de casación es inadmisible tanto por ausencia de oposición a la doctrina jurisprudencial como por inexistencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, ya que ni en el caso de la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 ni en los de las sentencias de la Audiencia Provincial de Murcia citadas en el recurso como contrarias a que el retraso en la entrega de la vivienda justifique la resolución del contrato había una cláusula contractual que, como la del contrato litigioso, permitiera al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega.

Pues bien, ninguna de esas dos causas de inadmisión, ciertamente previstas en el art. 483.2-3º LEC , es sin embargo aplicable al recurso de casación examinado, porque su interés casacional va más allá de lo pactado en el contrato litigioso acerca del plazo de entrega de la vivienda ya que su motivo primero se centra muy especialmente, dados los términos del debate y del propio recurso, en si procede o no reiterar el criterio de la sentencia de esta Sala de 9 de junio 1986 interpretando la Ley 57/68, por más que, ciertamente, existan diferencias entre el contrato aquí litigioso y el de aquel otro caso, como por otra parte es normal y habitual en el ámbito de los contratos, en tanto que el motivo segundo también plantea el mismo problema de interpretación de la Ley 57/68 aunque desde la perspectiva de la jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

En suma, los fundamentos del recurso de casación, unidos a las peticiones del escrito por el que se interpone, transcritas en el apartado 5 del fundamento de derecho tercero de la presente sentencia, revelan que el interés casacional del recurso de casación examinado consiste en que esta Sala decida si la Ley 57/1968 introduce o no alguna especialidad en la relevancia del retraso en la entrega de la vivienda respecto del régimen general del art. 1124 CC sobre resolución de los contratos por incumplimiento y respecto del régimen del propio CC sobre las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa.

3.-Inadmisibilidad del recurso extraordinario por infracción procesal debida a causas intrínsecas .

La admisibilidad del recurso de casación por interés casacional no determina por sí sola la del recurso por infracción procesal, pues este debe superar también las causas de inadmisión específicas previstas en el art. 473.2 LEC .

El recurso por infracción procesal aquí examinado se compone de un solo motivo, formulado al amparo del art. 469.1-2º LEC y fundado en indebida aplicación del art. 218.2 de la misma ley ; en concreto, por no ajustarse la sentencia recurrida “en modo alguno a las reglas de la lógica y de la razón” , según resulta de la página 44 del escrito de interposición de los recursos, que es la única que en verdad permite advertir la relación de lo alegado en el motivo con la norma procesal reguladora de la sentencia que se cita como infringida.

En el escrito de oposición se alega que ese único motivo del recurso es inadmisible por pretender una revisión de la interpretación contractual, ajena al ámbito del recurso por infracción procesal; por pretender una revisión de la valoración de la prueba llevada a cabo por el tribunal de segunda instancia, planteándola por un cauce inadecuado; por carecer manifiestamente de fundamento esa pretensión de nueva valoración de la prueba en cualquier caso, es decir, aunque se entendiera planteada por el cauce adecuado; y en fin, por falta de agotamiento de los medios existentes para la denuncia o subsanación de la infracción procesal alegada.

Pues bien, tiene razón la parte recurrida al proponer la inadmisión del único motivo del recurso, porque su amparo formal en el art. 469.1-2º LEC y la norma citada como infringida, la del art. 218.2 de la misma ley , no se corresponden en absoluto con el contenido del motivo, centrado materialmente en rebatir la interpretación del contrato litigioso por el tribunal sentenciador, en especial la de su cláusula décima que, puesta en relación con otras, como la octava y la cuarta, conducirían, según la parte recurrente, a negar el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda.

Buena prueba de la falta de relación del amparo y fundamento formal del motivo con su contenido material es la cita, a lo largo de su desarrollo argumental, de todos los artículos del CC sobre interpretación de los contratos, del art. 3 de la Ley 57/68 , del art. 1124 CC o , en fin, del art. 1291 también del CC , este último para sostener que la “rescisión” prevista en el art. 3 de la Ley 57/68 exigiría “una acción fraudulenta del promotor” . Lo que en realidad plantea el motivo es que el tribunal sentenciador ha considerado claras unas cláusulas que en verdad no lo eran y que, por esta razón, ha reputado esencial un plazo que en el contrato no aparecía literalmente como tal, aplicando indebidamente en consecuencia el art. 1124 CC mediante una equiparación incorrecta entre la resolución de los contratos por incumplimiento y la “rescisión” específicamente prevista en el art. 3 de la Ley 57/68 .

Esa misma falta de relación se demuestra por lo pedido en el escrito de interposición para el caso de ser estimado el recurso por infracción procesal, pues se interesa una reposición de las actuaciones pero sin indicar ni a qué momento procesal ni con qué finalidad, lo que solo puede obedecer a que la propia parte recurrente es consciente de estar presentando como infracción procesal lo que no lo es y de que, si tuviera razón en lo alegado, la consecuencia procedente nunca podría ser una reposición de las actuaciones, sino la casación de la sentencia recurrida.

En definitiva, lo que en el motivo se presenta como un desajuste de la sentencia a las reglas de la lógica y la razón no es más que la disconformidad de la parte recurrente con la motivación de la sentencia recurrida acerca de las obligaciones contractuales de las partes contratantes según las estipulaciones del contrato litigioso y acerca de las consecuencias del incumplimiento del plazo de entrega pactado según los arts. 1124 CC y 3 de la Ley 57/68 , materias del todo ajenas al ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal ya que, de un lado, la sentencia no atribuye al contrato litigioso un contenido diferente del que tenía y, de otro, su motivación expresa la razón causal del fallo de una manera totalmente comprensible, siendo reiterada la doctrina de esta Sala que rechaza presentar como un defecto de motivación de la sentencia recurrida la disconformidad del recurrente con tal motivación ( SSTS 30-4-2010 en rec. 667/2006 , 18-6-2012 en rec. 1415/2009 , 17-10-2012 en rec. 457/2010 , 17-4-2013 en rec. 1826/2010 y 11-6-2013 en rec. 435/2011 entre otras muchas).

En consecuencia, el recurso por infracción procesal incurre en la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento prevista en el art. 473.2-2º LEC , que en el presente acto procesal debe ser apreciada como razón para desestimarlo.

CUARTO.- Motivos y planteamiento del recurso de casación por interés casacional.

Como se ha indicado anteriormente, el recurso se articula en dos motivos, estructurándose a su vez el primero en dos apartados.

1.- Motivo primero: oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Apartado 1º: Se funda en infracción de lo dispuesto en el art. 3 de la Ley 57/68 en relación con la doctrina jurisprudencial representada por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 .

Según su desarrollo argumental, la citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de “la total o práctica inexistencia de la vivienda” , siendo inaplicable cuando la vivienda solamente esté falta de detalles al vencer el plazo de entrega y la cédula de habitabilidad se obtenga poco después.

Se invoca también la doctrina representada por las sentencias de esta Sala de 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 acerca de la frustración de las legítimas expectativas del comprador como requisito para que este pueda resolver el contrato.

Sobre la Ley 57/68 se alega que su finalidad es impedir el fraude en la compraventa de viviendas futuras, no situaciones de simple retraso como la derivada del contrato litigioso.

Apartado 2º: Se funda en infracción de lo dispuesto en el art. 1124 CC , por falta de aplicación, en relación con la doctrina jurisprudencial representada por las sentencias de esta Sala de 9 de junio de 1986 , 16 de noviembre de 2012 y 12 de julio de 2011 .

En su desarrollo argumental se reproduce gran parte del contenido de la citada sentencia de 1986 y se discute que, según las estipulaciones del contrato litigioso, el plazo de entrega de la vivienda tuviera carácter esencial, pues de ser así no se habría previsto la posibilidad de su prórroga.

Se admite que hubo “un retraso de algo más de dos meses en la entrega de la obra” , pero no por esto desapareció la causa del contrato, cuya cláusula octava, además, contenía una cláusula resolutoria expresa y explícita para el caso de que el comprador dejara de pagar uno solo de los plazos, facultando al vendedor para retener una tercera parte de la cantidad global que debiera haber cobrado en el momento de ejercer su derecho de resolución.

Por último, tras invocarse la doctrina jurisprudencial tradicional de que el mero retraso no es suficiente para la resolución, con cita de numerosas sentencias de esta Sala, y advertir que la sentencia impugnada, siguiendo la tendencia de otras sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, “revoca este criterio jurisprudencial” , se concluye que “resulta indispensable un nuevo y definitivo pronunciamiento del Tribunal Supremo clarificador de este asunto” .

2.- Motivo segundo: existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

Se funda este motivo en la necesidad de que el Tribunal Supremo unifique la interpretación de “la confrontación existente entre el artículo 3 de la Ley 57/1968y el artículo 1124 del Código Civilpor existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales” .

Como criterios de decisión contrapuestos se citan, de un lado, el de la sentencia recurrida, coincidente con el de las sentencias de 24 de septiembre de 2010 de la Sección 13ª de la propia Audiencia Provincial de Madrid y 16 de marzo de 2012 de la Sección 14ª de la misma Audiencia Provincial y, de otro, el de las sentencias de 5 de marzo y 30 de abril de 2012 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, según las cuales el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda no se deriva del art. 3 de la Ley 57/68 .

3.- Conclusiones de ambos motivos .

La parte recurrente considera “necesario que el Tribunal Supremo se pronuncie expresamente para estos supuestos de entrega de vivienda con leve retraso, sin frustración del fin del negocio” , en los que “no cabe que el comprador en un claro abuso de derecho pueda resolver el negocio jurídico que le vinculaba con el promotor inmobiliario” .

QUINTO.- Procedencia de resolver conjuntamente los dos motivos del recurso.

Como resulta del planteamiento de ambos motivos y de lo interesado por la propia parte recurrente, la única cuestión jurídica sometida a la consideración y decisión de esta Sala es si en los contratos de compraventa de vivienda de futura construcción, o ya en construcción, regidos por la Ley 57/68, el retraso en la entrega de la vivienda por el vendedor faculta o no al comprador para resolver el contrato por incumplimiento del vendedor.

Esta única cuestión jurídica planteada justifica que los dos motivos del recurso se resuelvan conjuntamente y, al propio tiempo, exige determinar si la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/68 se aproxima a la resolución contractual por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC o por el contrario, como propone la parte recurrente invocando la finalidad de dicha ley de impedir el fraude en la compraventa de viviendas futuras, es un derecho del comprador solo para el caso de que la vivienda no llegue a construirse.

Se trata de determinar, en suma, si el art. 3 de la Ley 57/68 contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.

SEXTO.- Interpretación del artículo 3 de la Ley 57/1968. Desestimación de los motivos del recurso.

1.- Texto de la norma que procede interpretar .

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

2.- Interpretación de la Ley 57/68 por la sentencia de esta Sala de 9 de junio de 1986 .

La sentencia de 9 de junio de 1986 se cita por la parte recurrente en los dos apartados del motivo fundado en interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Aun cuando la cita no venga acompañada de la cita de otras sentencias que reiteren el mismo criterio interpretativo en relación con la Ley 57/68, puesto que las de 16 de noviembre de 2012 (rec. 779/2010) y 12 de julio de 2011 (rec. 1838/2007), también citadas en el motivo, se refieren al art. 1124 CC , es preciso hacer costar la motivación de la sentencia de 1986 para decidir si ahora se reitera su criterio de decisión o, por el contrario, se rectifica.

Dicha sentencia se pronuncia en primer lugar sobre la mora del vendedor en relación con el art. 1124 CC , declarando que dentro del mes siguiente a la fecha pactada para la entrega de la vivienda solo faltaba en ese caso la colocación de la cisterna de gas propano en la zona ajardinada y razonando que no cabía apreciar incumplimiento del vendedor porque, liquidado un primer retraso en la entrega mediante una novación modificativa, el retraso subsiguiente no acarreaba «la inutilidad de la prestación». A esto se añade, de un lado, que la ampliación del plazo no lo constituía en plazo esencial cuya «corta inobservancia» autorizara su juego como cláusula resolutoria expresa; de otro, que la mora «no conlleva necesariamente otras consecuencias jurídicas propias que las de los artículos 1096 y párrafo tercero del 1182, 1108 y 1501 del Código Civil »; y por último, que las anteriores consideraciones, «puestas en el contexto de una dilatada doctrina jurisprudencial interpretando el artículo 1124 en el sentido de exigir, fuera del caso obstativo, una voluntad del incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde a la efectividad de las prestaciones que le incumben frente a la cabal observancia por la otra parte que solicita la resolución de las obligaciones correspectivas y, en suma, favorable a la conservación del contrato», justificaban la desestimación del recurso del comprador fundado en infracción «de diversos artículos presididos por el 1124».

La misma sentencia de 9 de junio de 1986 se pronuncia, en segundo lugar, sobre la infracción del art. 3 de la Ley 57/68 alegada por el comprador en el motivo segundo de su recurso de casación con base en que el promotor-vendedor no había asegurado la devolución de las cantidades anticipadas ni las había percibido a través de una cuenta especial. La sentencia desestima el motivo a partir de una consideración general de la Ley 57/68 como «predominantemente administrativa», determinante de que tal conducta del promotor, «de ser comprobada podrá atraer la imposición de las sanciones que para los ilícitos administrativos en la materia previene el artículo 6 de la ley invocada».

A lo anterior se añaden los siguientes razonamientos:

«La inaplicabilidad del párrafo primero del artículo tercero se patentiza ante todo en la inexistencia del supuesto que contempla ya que, atendiendo a la situación existente a finales del mes de mayo de mil novecientos ochenta y uno no puede afirmarse que se alcanzase el tal supuesto del precepto de no entrega de la vivienda, que, en el caso, construida en su totalidad, se hallaba falta de los detalles considerados y evaluados. El supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, originadora, cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa, de los perjuicios irreparables que se acude a evitar con un ordenamiento principalmente cautelar que poco tiene que ver con el caso en que -dígase otra vez- la vivienda estaba falta de detalles al vencimiento del plazo de la entrega y en el cual la Cédula de Habitabilidad se obtuvo poco después. A parte lo cual, el tracto del contrato señalaba como momento más indicado para la utilización de la opción resolutoria específica de este artículo tercero aquél en que, muy por el contrario, el comprador demandante y recurrente dejó ociosa esa facultad para adicionar el contrato originado de mil novecientos setenta y siete con las cláusulas novatorias de mil novecientos ochenta en que obtenía ventajas en cuanto a los materiales a emplear, enseres de la vivienda y destacadamente una plaza de garaje. Parece que el artículo no autoriza sino una opción que ya fue consumida en mil novecientos ochenta y que no pudo por lo mismo reiterarse en mil novecientos ochenta y uno, por todo lo cual, descartándose el régimen específico de la Ley de mil novecientos sesenta y ocho, no queda a favor del comprador sino “los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente”, o sea a la común contenida fundamentalmente en el Código Civil y en los diversos artículos de dicho Cuerpo Legal que ya se han barajado.»

3.- Rectificación del criterio de la sentencia de 9 de junio de 1986 . Doctrina interpretativa del artículo 3 de la Ley 57/68 .

Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de 1986.

Las razones son las siguientes:

1ª) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.

2ª) Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.

Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/68 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 , 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 , 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).

En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado “Tramo I”, de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas ( STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013).

En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/68 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro ( STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012).

En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente ( STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012 ).

En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores ( STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013).

3ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.

SÉPTIMO.- La doctrina que se sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.

Sin embargo esas excepciones no son aplicables en el presente caso, como pretende la parte recurrente al invocar el abuso de derecho en las conclusiones de su recurso, porque los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa, esto es, después de haberse negado a las modificaciones del contrato, entre ellas la ampliación del plazo de entrega, propuestas por la vendedora hoy recurrente en septiembre de 2008, un año antes de la fecha pactada para la entrega. Y frente a esa conducta contractual plenamente coherente de los compradores, dicha vendedora hoy recurrente no se ajustó a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato litigioso para poder obligar a los compradores a conceder “un mes más en el plazo de entrega”.

OCTAVO.- Desestimados los recursos…

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *